Покупатель может вернуть деньги за проданные банкротом активы у залогового кредитора

Покупатель вправе взыскать с залогового кредитора средства, уплаченные за купленное на банкротных торгах имущество, если его в принципе было нельзя отчуждать, так как оно относится к общему имуществу многоквартирного дома, говорится в определении Верховного суда (ВС) РФ. Такой вывод его судебная коллегия (СКЭС) ВС РФ сделала по итогам рассмотрения тяжбы между Александром Сероштановым и банком "Кремлевский". Конфликт между ними возник из-за недвижимости, проданной в рамках банкротства ООО "Молодежный центр "Компас", залогодержателем которой являлся банк. По итогам торгов в марте 2019 года Сероштанов приобрел за 6,18 млн рублей нежилые помещения площадью 316,7 кв. м на цокольном этаже и 230,3 кв. м в подвале многоквартирного жилого дома в Воронеже. Переход права собственности был зарегистрирован 10 апреля 2019 года. В мае 2021 года Советский райсуд Воронежа установил, что купленное Сероштановым помещение площадью 230,3 кв м относится к общедомовому имуществу и по этой причине не могло отчуждаться. В этом подвальном помещении расположены инженерные коммуникации, санитарно-техническое и электрическое оборудование, предназначенное для обслуживания всего многоквартирного жилого дома. В связи с этим суд признал сделку по отчуждению имущества ничтожной. После этого Сероштанов обратился в суд с иском к банку "Кремлевский" о взыскании 723,73 тыс. рублей неосновательного обогащения. Он указывал, что банк получил деньги за имущество, которое фактически не принадлежало залогодателю. Однако Арбитражный суд Москвы отказал Сероштанову в удовлетворении иска. По его мнению, банк получил деньги правомерно в рамках погашения банкротом долга перед ним. Апелляция и кассация с этим согласились, отметив, что договор об ипотеке и торги недействительными не признаны. Однако, рассмотрев жалобу Сероштанова, СКЭС ВС РФ отменила решения нижестоящих судов. Она указала, что сделки по отчуждению общего имущества многоквартирных домов являются ничтожными, то есть недействительными с момента заключения. К ним относятся и договоры о залоге такого имущества, на основании которых на него может быть обращено взыскание с последующей реализацией. Поэтому, следует из определения СКЭС ВС РФ, в данном случае и не требовалось решение суда о признании договора об ипотеке и торгов недействительными, так как в споре идет речь о ничтожной сделке, а не об оспоримой. Коллегия решила, что кредиторы банкрота были не вправе рассчитывать на удовлетворение своих требований за счет продажи общего имущества дома по ничтожной сделке. "В этой части не имелось правовых оснований для распределения между кредиторами исполнения, предоставленного покупателем по договору купли-продажи", - указала коллегия. Коллегия ВС РФ отправила спор на новое рассмотрение, в ходе которого судам предстоит установить сумму, полученную банком за счет реализации общего имущества многоквартирного дома.